image

Рынок земли — комментарий земельного адвоката

31 марта 2020 года Верховная Рада приняла закон, которым разрешила продажу сельскохозяйственной земли.

Сам факт принятия закона окружён значительным напряжением в обществе, политической борьбой и столкновением интересов различных групп.

Хочется прокомментировать закон с точки зрения юриста по земельным вопросам. Как адвокату по земельным вопросам мне приходилось представлять интересы как землевладельцев так и арендаторов. Поэтому у меня есть понимание проблем, с которыми сталкиваются те или иные группы.

Фактически этот закон отменяет мораторий на продажу сельскохозяйственной земли гражданам и юридическим лицам с 2021 года. До проведения референдума продажа земли запрещена иностранцам и иностранным юридическим лицам. Также установлено ограничение по количеству земли во владении одного гражданина — не более 10 000 га.

Казалось бы все просто. Земля как товар или средство производства должна свободно продаваться (с определёнными ограничениями, учитывая ее особый статус и важность). Однако, как и земельные споры в Украине, вопрос необходимости продажи земли является актуальным.

Земельный юрист — аренда или продажа?

Вопрос аренды или продажи земли стал причиной многих спекуляций. Начиная от рассказов о массовой скупке земли иностранцами (чтобы ее не использовать, а просто владеть) и заканчивая историями о том, что аренда является такой же выгодной и продажа не нужна.

Хочется отметить, что аренда земли не запрещена и даже после вступления закона в силу все договора аренды останутся в силе. Срок действия аренды земельного участка может составлять до 50 лет и продажа участка не является основанием для расторжения договора аренды.

Средняя цена аренды 1 гектара сельскохозяйственной земли составляет 1700 грн, а средняя цена продажи 1 гектара сельскохозяйственной земли составляет от 1500 долларов США. Исходя из действующих цен средняя окупаемость участка земли составляет более 23 лет. Поэтому рассказы отдельных лиц о том, что продажа не имеет смысла так как владельцы земли могут зарабатывать на аренде выглядит крайне сомнительно. Владение сельскохозяйственной землей имеет смысл только в том случае, если она используется по назначению — для выращивания и продажи сельскохозяйственной продукции.

Поэтому в целом рынок земли и возможность её свободной продажи это позитивная новость для владельцев земли. Земля является товаром и средством производства и должна свободно отчуждаться.

Тем не менее, можно выделить и некоторые минусы упомянутого закона. Главным недостатком является то, что рынок начинает работать с 1 июля 2021 года. Такой переходной период является достаточно небольшим и не позволит фермерам в короткие сроки выкупить земельные участки в случае их продажи. На практике агробизнес часто использует заемные средства для обновления техники, постройки недвижимого имущества и не может себе позволить привлечь дополнительный обьем кредитных средств для получения в собственность земельных участков.

Такая ситуация может привести к тому, что земельные участки, особенно в тех случаях когда срок договора аренды истекает, может быть выкуплена третьими лицами. Это может негативно влиять на эффективность работы конкретного предприятия и может привести к многим конфликтам и спорам впоследствии.

В текущей ситуации необходимо привлекать земельных юристов для проведения аудита пула действующих договоров. Это поможет оценить риски, связанные с расторжением договора аренды в случае продажи, а также понять какие договора аренды стоит пытаться продлить.

Адвокат по земельным спорам

Законодатель уже сейчас предполагает, что количество земельных споров, которые и сейчас являются достаточно распространенными, может возрасти. На практике рассмотрение земельных споров может затягиваться на достаточно длительное время и на финише вы можете не получить желаемого результата так как суд посчитает, что вами была не правильно выбрана юрисдикция.

На рассмотрение в Верховную Раду был подан законопроект, которым значительная часть земельных споров должна быть отнесена в хозяйственную юрисдикцию. Предполагается, что это позволит значительно ускорить рассмотрение дел.

Метки: