31 березня 2020 року Верховна Рада ухвалила закон, яким дозволила продаж сільськогосподарської землі.
Сам факт прийняття закону оточений значною напругою у суспільстві, політичною боротьбою та зіткненням інтересів різних груп.
Хочеться прокоментувати закон із погляду юриста із земельних питань. Як адвокату із земельних питань мені доводилося представляти інтереси як землевласників, так і орендарів. Тому я маю розуміння проблем, з якими стикаються ті чи інші групи.
Фактично цей закон скасовує мораторій на продаж сільськогосподарської землі громадянам та юридичним особам із 2021 року. До проведення референдуму продаж землі заборонено іноземцям та іноземним юридичним особам. Також встановлено обмеження щодо кількості землі у володінні одного громадянина – не більше 10 000 га.
Здавалося б просто. Земля як товар чи засіб виробництва має вільно продаватися (з певними обмеженнями, враховуючи її особливий статус та важливість). Однак, як і земельні суперечки в Україні, питання необхідності продажу землі є актуальним.
Земельний юрист – оренда чи продаж?
Питання оренди чи продажу землі стало причиною багатьох спекуляцій. Починаючи від розповідей про масове скуповування землі іноземцями (щоб її не використовувати, а просто володіти) і закінчуючи історіями про те, що оренда є такою ж вигідною і продаж не потрібний.
Хочеться відзначити, що оренда землі не заборонена і навіть після набуття чинності законом всі договори оренди залишаться в силі. Термін дії оренди земельної ділянки може становити до 50 років та продаж ділянки не є підставою для розірвання договору оренди.
Середня ціна оренди 1 гектара сільськогосподарської землі складає 1700 грн., а середня ціна продажу 1 гектара сільськогосподарської землі складає від 1500 доларів США. З діючих цін середня окупність ділянки землі становить понад 23 років. Тому розповіді окремих осіб про те, що продаж не має сенсу, оскільки власники землі можуть заробляти на оренді виглядає вкрай сумнівно. Володіння сільськогосподарською землею має сенс лише у тому випадку, якщо вона використовується за призначенням – для вирощування та продажу сільськогосподарської продукції.
Тому в цілому ринок землі та можливість її вільного продажу це позитивна новина для власників землі. Земля є товаром та засобом виробництва та має вільно відчужуватися.
Проте можна виділити і деякі мінуси згаданого закону. Головним недоліком є те, що ринок починає працювати з 1 липня 2021 року. Такий перехідний період є досить невеликим і не дозволить фермерам у стислі терміни викупити земельні ділянки у разі їх продажу. На практиці агробізнес часто використовує позикові кошти на оновлення техніки, спорудження нерухомого майна і не може собі дозволити залучити додатковий обсяг кредитних коштів для отримання у власність земельних ділянок.
Така ситуація може призвести до того, що земельні ділянки, особливо у випадках, коли термін договору оренди спливає, може бути викуплена третіми особами. Це може негативно впливати на ефективність роботи конкретного підприємства та може призвести до багатьох конфліктів та суперечок згодом.
У поточній ситуації необхідно залучати земельних юристів щодо аудиту пулу діючих договорів. Це допоможе оцінити ризики, пов’язані із розірванням договору оренди у разі продажу, а також зрозуміти, які договори оренди варто намагатися продовжити.
Адвокат із земельних спорів
Законодавець уже зараз припускає, що кількість земельних спорів, які і зараз є досить поширеними, може зрости. На практиці розгляд земельних спорів може затягуватися на досить тривалий час і на фініші ви можете не отримати бажаного результату, оскільки суд вважає, що вами неправильно обрано юрисдикцію.
На розгляд до Верховної Ради було подано законопроект, яким значну частину земельних спорів має віднести до господарської юрисдикції. Передбачається, що це дозволить значно пришвидшити розгляд справ.
